Atualmente, o mercado imobiliário só é capaz de atender à demanda da população com renda de pelo menos 5 salários mínimos. Abaixo dessa renda, o poder de compra e endividamento do "cidadão" não é capaz de mover significativamente o mercado construtor (quem não tem um teto para morar não pode sequer exercer seu direito de cidadania). Entretanto, quem recebe menos de 5 salários mínimos não é capaz nem ao menos de pagar um aluguel. O que acontece com essas pessoas? Dessa forma, o Estado atua como direcionador do setor da construção civil como grande comprador de moradias para a população de baixa renda. Entretanto, a política de contratação a preços fixos (ver post do dia 06/03) tem sido um grave problema no que se diz respeito à qualidade das unidades. Em obras de baixo valor, o lucro é ínfimo ou inexistente, portanto, as empreiteiras têm participado de licitações com valores abaixo do custo.
E o lucro? De onde vem? Vem da sub-contratação de funcionários sem treinamento ou carteira assinada e da redução da qualidade do empreendimento, podendo ser extendido até mesmo à falta de segurança em alguns casos. O governo tem criado mecanismos para combater o problema através de acordos com fornecedores e empreiteiras, garantindo padrões mínimos de qualidade para produção de material e mão-de-obra para construção. A empresa que participar da licitação, deve também apresentar o Plano de Qualidade da Obra, que atesta a qualidade do projeto por meio de fundações como a Vanzolini.
Além disso, o mercado imobiliário "periferiza" a população menos abastada, que sofre com a precariedade do transporte público e perde em qualidade de vida. O ideal é que as autoridades construam unidades habitacionais próximas aos locais onde essas pessoas se encontram e também proporcionem a ocupação das áreas centrais, as quais sofrem com processo de abandono e necessitam de medidas de adensamento, o que melhoraria a qualidade de vida desses beneficiários já que permaneceriam menos tempo no (superlotado e estressante) transporte público para se deslocar ao trabalho ou aos estudos (ver post do dia 09/09). Vamos fazer uma conta? Se o indivíduo levar 2 horas diárias para ir e voltar do trabalho ao invés de 4 horas, economizará após 15 anos o tempo suficiente para cursar 3 faculdades!!!
No entanto, construir habitações de baixa renda acabam por ser inviabilizadas em vários sítios próximos ao centro devido à extrema valorização imobiliária de algumas regiões. Nesse ponto, fica evidente a importância do subsídio governamental a estes empreendimentos com a doação do terreno para a construção ou então doação de prédios abandonados para posterior reforma ou implosão.
As diretrizes da pseudo-política de habitação estabelecem 3 áreas básicas de escopo: urbanização de favelas, regularização da "cidade ilegal" e requalificação de moradias. Em favelas como a do Jaguaré, próxima à Marginal Pinheiros em São Paulo, a grande quantidade de famílias não permite que as mesmas sejam deslocadas, sendo assim mais viável a urbanização da própria favela através da construção de habitações seguras, sarjetas, pavimentos, esgoto, postes de luz e abastecimento de água. O problema neste caso é que muitas famílias não aceitam participar do projeto porque estão acostumadas a não pagar por qualquer tipo de serviço ou imposto como água, luz, IPTU e prestação do imóvel.
Tendo em vista essa dificuldade compartilhada por muitos desfavorecidos, o governo criou o Crédito Solidário. Por meio da Caixa Econômica Federal, o Estado financia 100% do valor do imóvel, sem juros, com prestações fixas de 0,5% a.m. resultando no valor de R$170,00 já que o valor total da unidade é de R$34.000,00 no caso da CDHU (mas muitos não querem ou não podem pagar este valor). Esta parcela de financiamento popular responde por cerca de 40% do volume do montante total financiado no mercado imobiliário, ao passo que representa cerca de 80% em quantidade de finaciamentos neste mesmo mercado. Os financiamentos, tanto por parte das construtoras quanto dos compradores, somam 11% do volume do mercado imobiliário e a média de parcelamento é de 80% do valor total do imóvel. O Banco Real, por exemplo, permite o financiamento total do imóvel mediante promessa de garantia com o imóvel anterior. Essas facilidades de obtenção em linhas de crédito são causas do seu aumento de cerca de 50% a.a. desde 2004, o que inclusive aqueceu o mercado da construção civil (estagnado nos anos 90).
Os bancos têm criado restrições no tocante à sustentabilidade e não-impacto ao meio-ambiente por parte de empreiteiras e construtoras. Hoje, uma empreiteira que não se adequa a padrões internacionais de não-agressão não conseguem sequer ser correntistas de bancos como o Real ABN-AMRO Bank. Todas as empresas que apresentam projetos de diminiução comprovada dos impactos ambientais têm acesso facilitado a linhas de crédito em bancos privados como o citado anteriormente.
Outro problema é a questão da desapropriação de assentamentos de famílias em áreas de risco, mananciais e glebas privadas. A ocupação da cidade marcha em direção à periferia paulistana (extremo sul e leste da cidade), sendo mais relevante no sul às voltas da Represa Guarapiranga, fonte de abastecimento de água em São Paulo. O governo tem pago indenizações, que perduram desde os tempos da ditadura (podendo chegar a R$7.000,00 se for moradia de alvenaria), a essas pessoas que moram em áreas de risco e mananciais para que abandonem esses locais.Atualmente há 2 milhões de pessoas vivendo em áreas de mananciais, contribuindo para a poluição dos mesmos. É uma prática indiscutivelmente condenável e ineficiente porque não há preocupação com o destino dessas famílias, que fatalmente erguerão outro barraco em uma outra área de risco, manancial ou área privada. Temos aqui um grande exemplo de gasto acéfalo de dinheiro público e que obviamente não resolve o problema da moradia pública e se assemelha (se não for) uma política antiga de higienização da cidade. O correto seria fiscalizar e evitar que haja qualquer tipo de assentamento nessas regiões através dos instrumentos que o governo dispõe.
Um exemplo de desapropriação é a Serra do Mar, onde se encontram áreas de instabilidade e, no bairro da Água Fria, há mananciais utilizados pela Sabesp para abastecimento da região sul da Baixada Santista. Desapropriação não é coisa só de pobre, essa também atinge a mansão de um vereador com piscina e vista para a Serra. Tudo tem que ser muito bem estudado.
A nova vocação do estado de São Paulo para a cana-de-açúcar também é um novo fator de agravação da falta de habitação. Esse tipo de atividade cada vez mais mecanizada acaba por estimular o êxodo rural e nos remete novamente à questão da Reforma Agrária, que protegeria os direitos desses trabalhadores rurais à terra e não os submeteria aos grandes latifundiários. A Reforma Agrária seria uma solução para remover da abarrotada cidade de São Paulo aqueles que possuem vocação para a atividade do campo.
São Paulo possui déficit de 8 milhões de unidades, ao passo que há 5,5 milhões de imóveis vazios. Imóveis sub-utilizados, déficit social, falta de regularização de inúmeras unidades habitacionais ("cidade ilegal"), urbanização descontrolada, inadequação da tipologia das unidades (não adianta colocar famílias de 10 pessoas em apartamentos de 41m²) e violência urbana são alguns dos indicadores que atestam a ineficiente política pública habitacional, que, aliás, não existe. O que mais nos envergonha é pensar que há 10 anos atrás, um comitiva do México veio ao Brasil aprender sobre nossa forma de atender a essa demanda habitacional e hoje eles são um modelo para o mundo inteiro de um sistema que deu certo, um sistema grande e eficiente de oferecimento de moradias à população mais pobre.
A constituição nacional protege o direito à moradia e o descaso com os sem-teto e outras pessoas que vivem em moradias inseguras fere a própria constituição. Mas é fato que exclusão econômica (baixa renda) gera exclusão habitacional. Para que uma pessoa exerça seu papel de cidadã, precisa ter um teto para morar. Não ter um teto para morar significa não ter endereço, não ter emprego, não ter estudo, não ter crédito, não evoluir, não existir.
"Política habitacional?! Isso existe?! O processo de urbanização é uma palhaçada. Ela é totalmente regida pelo mercado imobiliário."
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